La reciente ley 27.802 de Modernización Laboral ha introducido cambios significativos en el ámbito impositivo, particularmente en lo que respecta al impuesto a las ganancias relacionado con el alquiler y la enajenación de inmuebles. A través del Decreto 406/26, el Poder Ejecutivo Nacional ha reglamentado este nuevo régimen, lo que requiere un análisis detallado para su correcta comprensión.
Tratamiento de los Alquileres de Inmuebles Destinados a Casa-Habitación
Los alquileres de inmuebles que se destinan a casa-habitación están exentos del impuesto a las ganancias. Se define como casa-habitación a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. Es importante destacar que otros tipos de locaciones, como locales comerciales o depósitos, continúan gravados por este impuesto.
Beneficiarios de la Exención
La reglamentación establece que los beneficiarios de esta exención son las personas humanas y sucesiones indivisas. Aunque la ley no excluye explícitamente a las sociedades, su tratamiento fiscal es diferente, lo que se abordará más adelante.
Vigencia de la Exención
La exención se aplica a las locaciones devengadas a partir del 1 de enero de 2026, independientemente de la fecha en que se haya celebrado el contrato de locación. Por ejemplo, si un contrato se firmó el 1 de septiembre de 2025, la exención comenzará a regir desde el 1 de enero de 2026.
Alcance de la Exención
La exención abarca la ganancia derivada de la locación o sublocación de inmuebles destinados a casa-habitación, incluyendo el valor del alquiler y cualquier importe abonado por los inquilinos por el uso de muebles y servicios proporcionados por el propietario. Esto significa que si un locatario subalquila el inmueble, también gozará de la exención, siempre que se destine a casa-habitación.
Tratamiento de las Expensas
Las expensas pagadas por el locatario al locador se consideran parte del alquiler, por lo que también están exentas del impuesto a las ganancias.
Contratos de Locación y Residentes en el Exterior
La exención se aplica sin distinción a los contratos de locación celebrados por personas humanas que residan en el exterior, así como a aquellos contratos de inmuebles ubicados en el país, siempre que se destinen a casa-habitación.
Concepto de Casa-Habitación
El concepto de casa-habitación se refiere a la vivienda del contribuyente en el caso del valor locativo, y a la vivienda del locatario o sublocatario en el caso de la locación o sublocación.
Valor Locativo y Arrendamiento Presunto
El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado también queda comprendido en la exención, siempre que el cesionario destine el inmueble a casa-habitación.
Prueba del Destino de Casa-Habitación
Para que la exención sea procedente, el locador debe demostrar que el inmueble tiene el destino de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esto puede hacerse a través del contrato de locación que indique tal destino.
Deducción de Alquileres en la Declaración Jurada
Los contribuyentes pueden deducir hasta el 40% de las sumas pagadas en concepto de alquileres, siempre que no sean titulares de ningún inmueble. Esta disposición no ha sufrido modificaciones y sigue vigente.
Deducción del 10% del Alquiler
A partir del 1 de enero de 2026, las deducciones del 10% del monto total del alquiler destinado a casa-habitación dejarán de aplicarse tanto para locadores como para locatarios.
Situación de Sociedades como Locadoras
Las sociedades que actúan como locadoras de inmuebles destinados a casa-habitación no gozan de la exención del impuesto a las ganancias, por lo que la deducción del 10% es procedente en su caso.
Enajenación de Inmuebles
El resultado derivado de la enajenación de inmuebles está exento a partir del 1 de enero de 2026, aplicándose a personas humanas y sucesiones indivisas, pero no a sociedades. La enajenación se considera efectuada cuando hay un compromiso de compraventa que implique la transferencia de derechos sobre el inmueble.
