Eliminación del Impuesto Cedular: Un Cambio Clave para el Mercado Inmobiliario en Argentina
Con la reciente aprobación de la nueva Ley de Modernización Laboral en el Congreso, se han implementado cambios significativos en el ámbito tributario que impactan directamente en el mercado inmobiliario. Uno de los aspectos más destacados de esta reforma es la eliminación del impuesto cedular del 15% que gravaba la venta de propiedades adquiridas por personas físicas desde 2018.
Impacto de la Eliminación del Impuesto Cedular
Este impuesto, que fue introducido por la reforma tributaria de 2017, aplicaba sobre la ganancia obtenida en la venta de inmuebles. Por ejemplo, si un propietario adquiría un inmueble por US$ 200.000 y lo vendía por US$ 300.000, debía abonar un 15% sobre la diferencia, es decir, aproximadamente US$ 15.000. La eliminación de este gravamen representa un alivio fiscal considerable para los propietarios, quienes ahora pueden realizar transacciones sin la carga de este impuesto.
Contexto de la Reforma
La eliminación del impuesto cedular se suma a la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en la ley 27.743 de 2024, que gravaba con una alícuota del 1,5% las ventas de propiedades adquiridas antes de 2018. Con estas modificaciones, ninguna venta de inmuebles en cabeza de personas humanas estará sujeta a impuestos por ITI ni por ganancias cedular del 15%. Esto no solo mejora la rentabilidad de las operaciones, sino que también reduce la carga impositiva sobre los propietarios.
Reacciones del Sector Inmobiliario
Expertos del sector, como Daniel Ricardo García, abogado y magíster en Derecho Tributario, han señalado que esta eliminación completa un proceso de simplificación tributaria que beneficia a los inversores. Sebastián Suárez, presidente de Filabe desarrollos, enfatiza que la eliminación del impuesto cedular no solo simplifica el sistema, sino que también devuelve previsibilidad a los inversores, eliminando la incertidumbre sobre el costo de salida de las inversiones inmobiliarias.
Condiciones para la Exención
Con la nueva normativa, la venta de inmuebles que formen parte del patrimonio personal no estará sujeta a este impuesto, siempre que la operación no constituya una actividad habitual. En caso de que se realice una actividad inmobiliaria de forma habitual, es decir, si se compran y venden propiedades como negocio, se seguirá aplicando el impuesto a las Ganancias, con alícuotas que oscilan entre el 5% y el 35%, dependiendo de la escala del impuesto.
Alivio Fiscal para Alquileres
Además de la eliminación del impuesto cedular, la reforma también ha suprimido el impuesto a las Ganancias para personas físicas que obtienen ingresos por alquileres destinados a vivienda. Esto representa un alivio adicional para los propietarios que alquilan sus inmuebles, simplificando aún más el esquema impositivo que ha afectado al mercado inmobiliario en los últimos años.
Perspectivas del Mercado Inmobiliario
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires ha mostrado signos de recuperación, con 69.461 operaciones de compraventa registradas en 2025, lo que representa un aumento del 26,8% en comparación con 2024. Sin embargo, los datos de 2026 indican un pequeño enfriamiento, con una caída del 17% en la compraventa de inmuebles en febrero respecto a enero, aunque se observa un avance interanual del 14,2% en comparación con el mismo mes del año anterior.
