El resurgimiento del crédito hipotecario en el Gran Buenos Aires: un análisis del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario en el Gran Buenos Aires (GBA) está experimentando un cambio significativo, impulsado por el regreso del crédito hipotecario, un instrumento que había estado prácticamente ausente durante cinco años. Según un reciente estudio realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA), el crédito hipotecario ya representa el 50% de las consultas para la compra de propiedades en la región. Este dato sugiere un cambio en la dinámica del mercado, donde el financiamiento comienza a jugar un papel crucial en las decisiones de compra, aunque su impacto aún es limitado.

A pesar del aumento en el interés por los créditos hipotecarios, las operaciones concretas no han aumentado de manera proporcional. Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores de la provincia de Buenos Aires, señala que, aunque las tasas de interés han disminuido de un rango de entre 12% y 15% a un 7% y 9% más UVA, el mercado aún no muestra un despegue significativo. Esto indica que los créditos hipotecarios no están alineados con la capacidad del sistema para sostener un volumen mayor de operaciones.

La situación se complica aún más para aquellos que no pueden acceder a un crédito, quienes continúan en el mercado de alquileres, lo que a su vez ejerce presión sobre los precios. Los datos de Mercado Libre y UDESA reflejan un escenario en transición, donde los precios de venta en dólares presentan comportamientos dispares en el GBA. En términos interanuales, los departamentos en GBA Norte han visto un aumento del 6,4%, mientras que en GBA Sur y Oeste, los incrementos han sido más moderados, con un 3,6% en ambos casos. En el segmento de casas, el GBA Norte muestra un aumento del 7,1%, mientras que el sur y el oeste presentan incrementos del 1,2% y una caída del 4%, respectivamente.

En el análisis mensual, los precios por metro cuadrado también muestran variaciones significativas. En el segmento de casas, los precios han subido un 2,3% en el norte, un 0,7% en el sur y han retrocedido un 0,5% en el oeste. En cuanto a los departamentos, las variaciones son más moderadas, lo que sugiere una falta de uniformidad en la recuperación del mercado.

Por otro lado, los alquileres en el GBA continúan mostrando una tendencia firme. Aunque los aumentos mensuales son moderados, en comparación interanual, los alquileres han superado el 29% en todos los sectores del conurbano. En la Ciudad de Buenos Aires, la situación es aún más marcada. Mientras que los precios de venta se desaceleran, los alquileres siguen en aumento. Actualmente, el valor medio del metro cuadrado en CABA se sitúa en US$ 2.459, con un incremento de apenas 0,4% en el primer trimestre de 2026. Sin embargo, el costo de alquilar un departamento de dos ambientes ha alcanzado los $814.659 mensuales, lo que representa un aumento del 10% en el mismo período y un 34,7% en un año.

Los datos de Zonaprop indican que en marzo, el incremento en los alquileres fue del 3%. En la actualidad, un monoambiente puede costar entre $500.000 y $700.000, dependiendo de los amenities, mientras que un departamento de tres ambientes ya supera el millón de pesos mensuales. En promedio, un monoambiente se alquila por $704.704, un departamento de dos ambientes por $814.659 y uno de tres ambientes por $1.094.451 al mes. Las diferencias de precios por zona son notables, con Puerto Madero liderando como el barrio más caro, con un alquiler promedio de $1.358.875 mensuales.

En cuanto a la rentabilidad inmobiliaria, se ha observado una leve mejora, con una relación alquiler/precio que se sitúa en 5,62% anual. Esto implica que se requieren 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,4% menos que el año anterior. Los barrios más atractivos para los inversores incluyen Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda, con retornos brutos del 10,2%, 8,1% y 7,8%, respectivamente. En contraste, Puerto Madero presenta la menor rentabilidad, con un 3,7%, seguido por Núñez y Palermo, ambos con rendimientos del 4,5%.

En el ámbito de las escrituras, febrero de 2026 registró 3.567 operaciones en la Ciudad, lo que representa una disminución del 17% en comparación con el mismo mes del año anterior, aunque el nivel actual es 2,5 veces superior al mínimo alcanzado en febrero de 2020. De estas operaciones, el 17% se realizó mediante crédito hipotecario, lo que implica una caída de 5 puntos porcentuales respecto al año anterior.

Finalmente, el costo de la construcción ha vuelto a aumentar, con un incremento del 3,7% en marzo. A pesar de que en 2025 se había registrado una caída del 6,7%, el precio de las propiedades ha aumentado un 5,4%, lo que ha permitido una recuperación parcial del margen de los desarrolladores. Sin embargo, construir hoy en día cuesta 3,3 veces más que en 2020, cuando se alcanzó el mínimo de la serie.