Nuevos Beneficios Fiscales para Propietarios de Inmuebles en Alquiler en Argentina

En el contexto actual del mercado inmobiliario argentino, los propietarios de viviendas en alquiler se encuentran ante una serie de beneficios fiscales que pueden resultar altamente ventajosos. Estas modificaciones, introducidas por la ley 27.802 de "Modernización Laboral" y la ley 27.737 de "Alquileres", ofrecen incentivos significativos que buscan fomentar la oferta de inmuebles en alquiler y, al mismo tiempo, aliviar la carga impositiva sobre los propietarios.

Beneficio N°1: Exención de Rentas en Ganancias

A partir del 1° de enero de 2026, las rentas obtenidas por el alquiler de inmuebles destinados a "casa habitación" estarán exentas del Impuesto a las Ganancias. Este cambio, incluido en la ley 27.802, tiene como objetivo combatir el déficit habitacional en las grandes ciudades argentinas. Sin embargo, aún queda pendiente la reglamentación que determine si esta exención se aplicará también a las empresas que alquilan inmuebles.

Beneficio N°2: Exención en Ventas de Inmuebles

La misma ley 27.802 establece que las ventas de inmuebles también estarán exentas del Impuesto a las Ganancias, sin importar el destino de la propiedad. Esto significa que tanto las viviendas como los locales comerciales y oficinas podrán beneficiarse de esta exención, siempre que las ventas sean realizadas por personas humanas o sucesiones indivisas residentes fiscales en Argentina. Las propiedades adquiridas a partir del 1° de enero de 2018 y vendidas hasta el 31 de diciembre de 2025 estarán sujetas a un impuesto cedular del 15% sobre la ganancia obtenida.

Beneficio N°3: Exoneración de Cuotas del Monotributo

La ley 27.737 establece que los propietarios que alquilen hasta dos inmuebles bajo el régimen de Monotributo ya no deberán abonar el componente impositivo ni los aportes a Jubilación y Obra Social. Esto representa un alivio significativo para aquellos que se encuentran en esta situación, permitiendo que el ingreso por alquiler no genere costos adicionales en términos de impuestos.

Beneficio N°4: Eliminación del Límite de Inmuebles en Monotributo

Con la nueva normativa, el alquiler de inmuebles se considera una única actividad, independientemente de la cantidad de propiedades que se posean. Esto significa que los propietarios que alquilan más de tres inmuebles ya no serán excluidos del régimen de Monotributo, facilitando así la gestión fiscal de sus alquileres.

Beneficio N°5: Exención en Bienes Personales

La normativa de 2023 también introduce una exención en el Impuesto sobre los Bienes Personales para los propietarios de inmuebles alquilados para vivienda, siempre que la valuación no supere el Mínimo No Imponible (MNI) establecido. Para el año 2025, este monto se fijó en 1.346.548.156 pesos. Es importante destacar que las valuaciones para el IBP suelen ser inferiores a las del mercado, lo que puede beneficiar a los propietarios que han acumulado propiedades a lo largo del tiempo.

Beneficio N°6: Exención en el Impuesto a los Débitos y Créditos

Finalmente, la ley de 2023 también exime a los propietarios que alquilan inmuebles para vivienda del Impuesto a los Débitos y Créditos, siempre que utilicen una cuenta corriente o caja de ahorro exclusiva para la cobranza de rentas. Este beneficio representa un ahorro adicional para los propietarios que gestionan sus ingresos de manera adecuada.

Requisitos para Acceder a los Beneficios

Para poder aprovechar estos beneficios, es fundamental que los propietarios cumplan con ciertos requisitos:

• Registrar cada alquiler ante ARCA, inscribiendo el contrato en el Registro de Locación de Inmuebles (RELI).
• Emitir factura por cada alquiler, lo que permitirá al inquilino deducir parte del gasto en el Impuesto a las Ganancias.

Es crucial que los propietarios también consideren los impuestos provinciales y municipales que puedan aplicar, como Ingresos Brutos y tasas inmobiliarias, ya que estos varían según la jurisdicción. Se recomienda consultar con profesionales matriculados para obtener asesoramiento específico sobre la situación particular de cada propietario y evaluar las mejores opciones fiscales disponibles.